독거아재's 골드라이프

전세가율 하락세 "갭투자 주의보"

최근 저금리시대를 맞아 수익형 부동산 투자에 관심 있는 투자자들이 많다. 특히 젊은 직장인이나 주부들 사이 갭투자에 대한 관심이 큰편인데! 묻자마 식 갭투자는 주의해야할 분위기다. 정부 차원의 각종 부동산 규제 강화, 금리인상, 여기에 전세가율 하락세가 겹치며 투자 실패로 이어질 수 있어서다.

■ 갭투자란 무엇?

갭투자란 전세를 끼고 아파트를 매입해 이후 집값이 오르면 되팔아 시세차익을 올리는 부동산 투자 방법이다. 가령 실매매가 3억(전세가 2억7천) 아파트를 구입할 경우 3천만원만 투자하고 이후 집값이 오르면 되팔아 수익을 남기는 방식이다.

특히 이러한 갭투자 장점은 소액으로도 부동산 투자가 가능하다는 점이다. 이른바 가지고 있는 전세자금을 바탕으로 한 레버리지 투자 기법인 셈이다. 이에 갭투자는 신도시나 투기 지역 등 대부분 전세가율이 높은 지역에서 유행하곤 한다.

■ 갭투자 주의보 발령!

하지만 앞으로는 이러한 갭투자에 각별한 주의가 필요해질 전망이다. 갭투자는 무엇보다 미래의 집값이 상승할 것이란 전제가 기본이다. 반면 집값이 하락할 경우 구입한 주택이 ‘깡통주택’으로 전락하곤 한다.

깡통주택, 즉 집을 팔아도 전세자금을 돌려줄 수 없을 만큼 집값이 하락하는 것! 심한 경우 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가는 사태도 일어난다. 특히나 최근 들어 부동산 시장이 그리 낙관적이지 않다는 점에서 갭투자를 바라보는 시선이 긍정적이지만은 않다.

일차적으로 정부 차원의 부동산 시장 각종 규제가 강화되는 추세다. 여기에 유동성 경기 상승이 끝났다는 신호와 함께 금리인상 시기가 도래했다. 그리고 최근에는 전세가율이 꾸준히 하락하는 분위기여서 자칫 역전세난이 우려되기도 한다.

실제로 서울 아파트의 매매가 대비 전셋값 비율이 뚝 떨어진 상태다. 서울 아파트의 전세가율이 2년 8개월 만에 최저치를 기록한 것인데! 앞서 서울 아파트 전세가율은 2016년 6월 75%를 넘어서며 전세대란을 불러일으킬 만큼 역대 최고치를 기록하기도 했다. 허나 이후 꾸준히 감소해 2018년 1월 기준 68.5%까지 떨어졌다. 이는 매매 가격은 계속 오르는지만 전세가격은 상당한 안정세를 보이고 있어 나타난 결과로 풀이된다.