아파트 후분양제 집값 영향주나? 선분양제 장점과 단점

아파트 후분양제 도입 본격화

 

 

 

정부가 아파트 후분양제에 대한 로드맵을 제시했다. 이에 선분양제로 이뤄지던 국내 주택 분양 시장에 어떤 영향이 일어날지 관심이 크다. 특히 아파트 분양권 투기 사례가 줄어들 것이란 예측이 많아 일명 “매매 프리미엄”이 사라질지가 초미의 관심사다.

 

 

■ 아파트 후분양제란?

 

국토교통부는 공공주택에 우선적으로 후분양제를 적용한다. 이후 민간으로 후분양제를 점차 정착시키겠다는 복안으로 최종적으로 모든 신규 주택에 후분양제를 도입해 매매시장을 교란시키는 분양권 투기를 없앤다는 것이 이번 후분양제 도입의 목표이다. 후분양제는 전체 공정의 60% 이상이 이뤄진 주택에 한해서고 당장 후분양이 가능한 시기는 내년 말 정도로 예측된다.

 

특히 후분양제의 단점으로 꼽히는 사업자, 즉 건설사의 비용적 부담을 줄이기 위해 택지대금 납부방식을 개선한다. 택지대금 완납 전이라도 대금납부 이행을 보증하면 착공을 위한 사용승인이 떨어지고 18개월의 거치기간도 도입할 전망이다.

 

 

 

 

■ 후분양제 장점 투기 근절

 

아파트 후분양제의 장점을 꼽으라면 주택 시장을 혼란스럽게 하던 분양권 투기가 사라진다는 점이다. 기존 아파트 선분양제는 분양 계약 이후 입주 때까지 공사기간(대개 2~3년) 동안의 시간이 소요된다.

 

이때 소위 말하는 목 좋은 아파트의 경우 매도자들이 미래가치를 분양권에 반영해 과도한 매매 프리미엄을 더해 팔면서 신규 주택시장에 과열양상을 불러온다. 또한 웃돈 거래에서 세금을 적게 내기 위해 불법 다운 계약과 아파트 분양시장 시세차익을 위한 투기가 성행하는 것이 지금의 현실이다.

 

허나 아파트 후분양제가 정착될 경우 공정이 진행된 아파트를 보고 계약할 수 있어 분양대행사나 떳다방의 광고에 속는 일은 사라질 것으로 보인다. 또 조감도가 아닌 실제 아파트 입지를 보고 살 수 있어 '깜깜이 분양'도 봉쇄된다. 막을 수 있다.

 

그리고 특히 지어진 아파트를 보고 사므로 분양권이라는 우리나라 특유의 매매 방식이 아예 사라질 수도 있다. 이와 동시에 최근 문제가 되고 있는 부영 아파트 등의 부실시공, 하자보수 분쟁 역시 근절될 가능성이 높다.

 

 

 

 

■ 후분양제 도입 단점은?

 

“보고 사는 신규 아파트” 개념의 후분양제지만 단점은 있다. 무엇보다 선분양제 보다 후분양제는 분양가를 부추기는 요인이다. 선분양제의 경우 건설사들이 구매자들의 돈을 받아 공사에 활용할 수 있다.

 

허나 후분양제는 오롯이 건설사의 자금능력이나 은행을 통해 공사 마무리까지 진행되어야하는 만큼 금융 이자나 비용 증가분이 가격이 반영될 수밖에 없다. 특히나 자금력이 부족한 중소, 중견 건설사들에게는 완공 때까지 계약금이나 중도금을 받지 못하는 후분양제의 부담이 더욱 크게 느껴지기 마련이다. 일부는 자금 융통이 어려워 공사 중간에 부도의 상황에 처할 위기감마저 크다.

 

더구나 미분양 위기감이 감도는 신규 주택시장이다보니 후분양제 도입으로 인한 공급 물량 감소도 예견된다. 대부분의 건설사들이 미분양 리스크를 피하기 위해 수요가 많은 지역에만 주택 신규 공급을 계획하면서 전반적인 주택 공급에 차질이 생기는 것이다.